Corona en de huurmarkt

Home  /  Knowledge sharing  /  Blog  /  Corona en de huurmarkt

Corona en de huurmarkt

Onbetaalde verhuurders en niet-betalende huurders kijken elkaar vandaag op minstens anderhalve meter weifelachtig in de ogen. Niet omdat ze zijn getroffen door het virus dat ons leven momenteel beheerst, maar wel omdat ze niet of onvoldoende weten wat ze in de huidige omstandigheden juridisch van elkaar kunnen verwachten. 

Rechtszekerheid is pertinent: de verhuurder rekent op betaling van de maandelijkse huur om eventueel een lopende financiering op zijn verhuurde eigendom terug te betalen, de huurder verwacht gegarandeerde huisvesting of de bescherming van zijn commerciële activiteit. Beiden kunnen vandaag echter technisch werkloos zijn of dalende inkomsten hebben zodat hun belangen groot zijn.

‘Overmacht’ is dan een juridische figuur die (te) snel opduikt ingeroepen door de huurder. Wij duidden dit begrip eerder reeds in de huidige omstandigheden.

Woninghuur

Eén van de essentiële verplichtingen van een huurder is de betaling van de maandelijkse huurprijs. Hij mag deze in de huidige omstandigheden niet eigengereid opschorten of stopzetten. De huurder blijft immers in het genot van het gehuurde goed en is hiervoor hoe dan ook vergoeding aan de verhuurder verschuldigd.

Ziet de huurder toch geen financiële oplossing, dan sluit hij best zo snel als mogelijk een (schriftelijk) akkoord met de verhuurder omtrent de te verwachte achterstallen. Een realistisch afbetalingsplan kan beide partijen in dat kader de nodige zekerheid geven.

Indien de lopende huurovereenkomst in de huidige periode van beperkende maatregelen eindigt, kunnen partijen overeenkomen om een tijdelijke verlenging ten voordele van de huurder toe te staan. Dit kan op twee manieren: (i) partijen verlengen het contract o.w.v. buitengewone omstandigheden (artikel 11 Woninghuurwet of artikel 24 Woninghuurdecreet), of (ii) de huurder ‘bezet’ met toestemming van de verhuurder na contractuele einddatum het gehuurde goed verder. In beide hypotheses betaalt de huurder maandelijks een vergoeding gelijk aan de huurprijs. 

Niet-noodzakelijke verhuizingen zijn vandaag niet toegestaan. Enkel ‘urgente’ verhuizingen worden aanzien als een essentiële verplaatsing. In dit laatste geval vermeldt men best op de uittredende plaatsbeschrijving dat deze opgemaakt werd ten tijde van de coronamaatregelen. Idealiter duiden verhuurder en huurder een derde partij aan die namens beiden de plaatsbeschrijving opmaakt opdat deze toch tegensprekelijk gebeurt. Huurder en verhuurder kunnen ad ultimum ook samenkomen met inachtneming van de opgelegde voorzorgsmaatregelen. Hetzelfde geldt voor de navolgende intredende plaatsbeschrijving met de nieuwe huurder. Ondertekening van het nieuwe huurcontract kan digitaal of per post.

In realiteit zal men vandaag op het einde van de huur quasi automatisch overgaan in een situatie van ‘bezetting’. Deurwaarders en politiediensten gaan tot nader order overeenkomstig de richtlijnen van de Nationale Veiligheidsraad niet over tot uithuiszetting van huurders wiens overeenkomst gerechtelijk verbroken werd. Vredegerechten verbreken voorlopig overigens ook geen huurovereenkomsten. Lopende procedures worden uitgesteld en nieuwe procedures worden niet ingeleid vóór 19 april 2020. 

Bij manifeste onwil van de huurder, blijven (pand)beslag en andere uitvoeringsmaatregelen tot de mogelijkheden behoren om betaling af te dwingen.

Studenten

Studentenhuurovereenkomsten lopen vandaag principieel verder. 

Het “kot” is gestoffeerd en de student kan zelf beslissen om het in de actuele coronaperiode te gebruiken of niet. Alle contractuele rechten en plichten blijven bestaan. Dus ook de betaling van de huurprijs.

Veel studenten verliezen actueel hun flexi-jobs. Ziet de student-huurder toch geen financiële oplossing, dan sluit hij best zo snel als mogelijk een (schriftelijk) akkoord met de verhuurder omtrent de te verwachte achterstallen.

Handelshuur – Kantoorhuur – Logistieke verhuring

De verplichte sluiting voor bepaalde sectoren leidt onvermijdelijk tot economische verliezen.

Enkele brouwerijen kwamen recent in het nieuws door hun caféhouders één maand huur (concreet van 13 maart tot 5 april) kwijt te schelden. Andere sloten dan weer een deal met pandeigenaars om de bittere pil samen door te slikken. Betalingsuitstel aan caféuitbaters werd ook verleend. Voorgaande maatregelen zijn commerciële gestes vanwege de (hoofd)verhuurder. Ze zijn hiertoe juridisch niet verplicht

Intussen stijgt ook de druk vanuit de retail. Net als de horeca zijn zij van overheidswege verplicht gesloten waardoor zij geen inkomsten genereren.

We moeten waakzaam zijn dat de huurder ‘overmacht’ niet abusief aanwendt om kwijtschelding van huur te bekomen, gecombineerd met een verzoek tot heronderhandeling (lees: verlaging) van toekomstige huurgelden. Casuïstiek inzake ‘huur’ gecombineerd met ‘overmacht’ komt meestal neer op de onmogelijkheid om de huurovereenkomst nog langer uit te voeren o.w.v. het tenietgaan van het gehuurde goed. Dat is in casu niet het geval.

Een verplichte sluiting leidt niet tot een definitieve onmogelijkheid om de bestemming van de handelszaak te vervullen. Het gehuurde goed is evenmin tenietgegaan. Voor de huurder is het wellicht ‘moeilijker’ geworden om het huurcontract na te leven, doch de iure niet onmogelijk. De huidige beperkende maatregelen vormen als dusdanig geen ‘overmacht’ in hoofde van de huurder. Als schuldenaar is de huurder namelijk pas bevrijd van zodra de nakoming van de verbintenis voor hem blijvend onmogelijk is geworden. 

‘Financieel onvermogen’ maakt geen overmacht uit, besliste het Hof van Cassatie op 28 juni 2018 (AR C.7.0701.N). Een economisch verlies is evenmin een materieel verlies. Ook het niet behalen van verhoopte omzet is niet gelijk aan het feitelijk of juridisch tenietgaan van het gehuurde goed door ‘overmacht’. 

De betaling van de huurprijs blijft essentieel en dus verplicht. De huidige omstandigheden verbonden aan een van overheidswege verplichte sluiting leveren wel een mogelijke grond op tot huurprijsverlaging gelet op potentieel wijzigende economische omstandigheden in de toekomst. De rechtspraak de komende maanden zal ons leren hoe vredegerechten tegenover dergelijke vorderingen zullen staan.

Overleg

“Common sense” van huurder en verhuurder is de regel. Partijen hebben er belang bij om te overleggen en duidelijke afspraken te maken. Een verhuurder heeft geen baat bij een onvermogende huurder. En een huurder wil niet ‘van zodra de hemel opklaart’ gepluimd en uit het gehuurde goed gezet worden. Solidariteit is troef.

Doorgaans start een procedure voor het Vredegerecht trouwens met oproeping in verzoening. Partijen kunnen bij gebrek aan rechtstreeks gesprek digitaal met elkaar contact opnemen. Mocht u als verhuurder nadien toch gerechtelijke stappen t.a.v. de huurder overwegen, dan hebt u deze doorgaans door vrederechters geapprecieerde eerste verzoeningspoging reeds ondernomen.

Advies

Bij betalingsproblemen in de huidige omstandigheden: communiceer en probeer een evenwichtig schriftelijk akkoord te bereiken. 

De verhuurder-investeerder zal mogelijks bereidwilliger zijn indien hij gebruik zal kunnen maken van een opschorting van zijn kredietverplichtingen opzichtens de bank, in het geval dat er gesleuteld moet worden aan de duurtijd van de overeenkomst edm.

Ieders belangen heeft hierin zijn rechten.

Wenst u advies of begeleiding in uw overleg met uw (ver)huurder, contacteer dan mtr. Ignace Kroos