Blijf op de hoogte!
Wenst u op de hoogte te blijven van de laatste inzichten van Caluwaerts Uytterhoeven, bezorg ons dan uw gegevens via het formulier hieronder.
Akoestische problemen in een gebouw – hoor wie klopt daar?
Deel via LinkedInJuridische inzichten
31/07/2025
3 min read
Ondanks modernere gebouwen met sterk verbeterde materialen en technieken inzake akoestisch comfort, ervaren er nog steeds mensen geluidsproblemen in hun nieuwbouw of gerenoveerde woning.
De verhoogde verstedelijking in de laatste decennia, het algemeen toegenomen omgevingsgeluid door onder meer verkeer en misschien ook wel een minder verdraagzame maatschappij zijn factoren die hierin wellicht een rol spelen. Ten gevolge van ruimtelijke ingrepen zoals de bouwshift, zal de verdichting in de toekomst evenwel alleen nog maar toenemen. Bijgevolg is het aangeraden om de nodige aandacht te besteden aan het akoestisch comfort bij het ontwerp en de uitvoering van nieuwe bouwprojecten.
Wat als u toch geconfronteerd wordt met geluidsproblemen in uw gebouw? Vooreerst is het dan van belang om de problematiek te objectiveren. Hiervoor dient u beroep te doen op een akoestisch studiebureau dat akoestische controlemetingen zal uitvoeren om te bepalen in welke mate u hinder ondervindt. Daarbij kunnen er onder meer metingen gebeuren van de nagalmtijd, de contactgeluidisolatie en de luchtgeluidisolatie. De meetresultaten kunnen vervolgens getoetst worden aan de norm NBN S 01-400-1 (2008/01) “Akoestische criteria voor woongebouwen” (hierna: de norm). Dit is de Belgische norm waaraan afgewerkte gebouwen dienen te voldoen op het vlak van de lucht- en contactgeluidsisolatie, de gevelisolatie, het lawaai van de technische uitrustingen en de nagalmtijd. Opgelet, deze norm zal echter niet voor iedereen zaligmakend zijn De norm maakt immers een onderscheid tussen enerzijds een normaal akoestisch comfort en anderzijds een verhoogd akoestisch comfort. Het normale comfortniveau zou voor 70% van de gebruikers voldoening moeten geven en het verhoogd comfortniveau tot zelfs 90%. Een bepaald deel van de bevolking, dat waarschijnlijk een hogere gevoeligheid heeft voor geluid, kan dus zelfs nog steeds hinder ondervinden als er aan de norm is voldaan.
Het akoestisch bureau kan vaak ook adviseren welke maatregelen er genomen kunnen worden om het akoestisch comfort te verbeteren. Soms zijn er echter aanzienlijke en structurele ingrepen nodig om een gebouw binnen de norm te krijgen. De norm is zowel van toepassing op nieuwbouw als renovatie. Indien u dus een afgewerkte woning, appartement of vastgoedproject op de markt wilt brengen, kan het nuttig zijn om voorafgaand de start van de werken een akoestische studie te laten uitvoeren en zo nodig het ontwerp of uw verkooplastenboek hierop aan te passen. Met name in renovatieprojecten is het niet altijd evident om de norm te behalen aangezien de mogelijkheden om aanpassingen of verbeteringen door te voeren vaak beperkt zijn.
Het zou ons inziens echter te verregaand zijn om een woning als onbewoonbaar of onverkoopbaar te beschouwen wanneer de norm niet wordt behaald. Van belang is ons inziens echter of de koper voorafgaand de verkoop voldoende en correct geïnformeerd werd aangaande de akoestisch toestand van het pand. De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Antwerpen oordeelde alleszins in recent vonnis het volgende aangaande een appartement in een gerenoveerd historisch gebouw dat niet aan de norm voldeed:
“Dit is geen absolute norm die geldt voor bestaande woningen/appartementen en die zou leiden tot de onverkoopbaarheid van een gerenoveerd appartement dat niet aan de norm zou voldoen.
Wel heeft het feit dat onvoldoende akoestische isolatie bestaat een mogelijke impact op de informatie die ten aanzien van een koper dient gegeven te worden in het kader van een totaalrenovatie, waardoor de koper de indruk de indruk krijgen een wooneenheid te kopen die aan de actuele normen voldoet".
Zeker als professionele verkoper die verkoopt aan een particulier, dient u dus waakzaam te zijn om potentiële kopers te informeren over het akoestisch comfortniveau of mogelijke akoestische problemen. U kan zich als professionele verkoper ten aanzien van een consument immers niet geldig contractueel exoneren voor verborgen gebreken in toepassing van artikel VI.83.14° WER. Wanneer de koper onvoldoende geïnformeerd werd en/of de akoestische problemen niet waarneembaar waren voorafgaand de verkoop, kan de akoestische problematiek immers beschouwd worden als een verborgen gebrek overeenkomstig artikel 1641 oud BW. De koper heeft in dat geval in toepassing van artikel 1644 oud BW “de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.” In het geval de koper kiest voor de ontbinding, wordt u als verkoper terug eigenaar maar zal u de volledige koopprijs dienen terug te betalen inclusief alle bijkomende schade zoals bijvoorbeeld nutteloze notariskosten, registratierechten, verhuiskosten, enzovoort.
Ondervindt u akoestische problemen in uw woning of wenst u als projectontwikkelaar bijstand bij de redactie van uw verkooplastenboek, dan kan ons kantoor u hierin juridisch bijstaan en begeleiden.