Blijf op de hoogte!
Wenst u op de hoogte te blijven van de laatste inzichten van Caluwaerts Uytterhoeven, bezorg ons dan uw gegevens via het formulier hieronder.
Asbestattest voor de gemene delen: is uw VME klaar voor de deadline van 31 december 2026?
Deel via LinkedInJuridische inzichten
22/10/2026
4 min read
Voor veel verenigingen van mede-eigenaars komt een belangrijke deadline snel dichterbij. Uiterlijk op 31 december 2026 moet iedere vereniging van mede-eigenaars (VME) van een appartementsgebouw dat vóór 2001 werd gebouwd, beschikken over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen. Vanaf 1 januari 2027 wordt dat attest bovendien belangrijk bij de verkoop van een appartement.
Voor VME’s en syndici die nog niet over een dergelijk attest beschikken, is het dan ook aangewezen om tijdig actie te ondernemen.
Wat is een asbestattest voor de gemene delen?
Een asbestattest is een officieel document van de OVAM, dat wordt opgesteld op basis van een inventarisatie door een gecertificeerde asbestdeskundige. Het attest brengt onder meer in kaart of er asbest aanwezig is, in welke staat het zich bevindt en welke maatregelen aangewezen zijn om het gebouw asbestveilig te maken.
Bij een appartementsgebouw moet daarbij een onderscheid worden gemaakt tussen de privatieve delen, zoals een individueel appartement, en de gemene delen van het gebouw. De privatieve delen behoren in exclusieve eigendom toe aan specifieke mede-eigenaars. Daarnaast bezitten de mede-eigenaars ook nog samen een aandeel in de gemene delen. De concrete omvang van dit aandeel wordt bepaald door het aantal quotiteiten dat zij elk bezitten.
Onder die gemene delen kunnen bijvoorbeeld de inkomhal, kelder, gevel en het dak vallen. Welke delen in een concreet appartementsgebouw privatief dan wel gemeenschappelijk zijn, moet worden beoordeeld aan de hand van onder meer de basisakte en de statuten van het gebouw.
Een bestaand asbestattest van een individueel appartement volstaat dus niet om de gemeenschappelijke delen van het gebouw te dekken.
Welke appartementsgebouwen vallen onder de verplichting?
De verplichting geldt voor appartementsgebouwen die vóór 2001 werden gebouwd, waarbij wordt gekeken naar het bouwjaar volgens het kadaster. De VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over het attest voor de gemene delen beschikken.
Dat betekent dat de verplichting niet alleen relevant is wanneer een appartement wordt verkocht. Ook VME’s waarin geen verkoop gepland is, moeten de deadline respecteren.
Dat is een belangrijk verschil met het algemene asbestattest voor een privatieve constructie. Zo is een asbestattest voor een constructie van vóór 2001 vandaag reeds verplicht bij bepaalde overdrachten onder levenden. Tegen 2032 geldt daarnaast een algemene verplichting voor eigenaars van toegankelijke constructies van vóór 2001, ook zonder voorgenomen overdracht.
Wie moet het initiatief nemen?
De verplichting rust op de VME. In de praktijk is vanzelfsprekend ook een belangrijke rol weggelegd voor de syndicus, zijnde het uitvoeringsorgaan van de VME.
De syndicus van de VME is contractueel gehouden om de VME tijdig over deze verplichting te informeren. Vervolgens kan een offerte worden gevraagd aan één of meerdere gecertificeerde asbestdeskundigen, waarna de inventarisatie kan worden ingepland. Na het onderzoek ontvangt de VME het verslag en moet een exemplaar aan de mede-eigenaars worden bezorgd.
Voor syndici is de deadline dus geen louter administratief aandachtspunt. Wachten tot de laatste algemene vergadering van 2026 kan bovendien praktisch voor problemen zorgen, nu de wachttijden bij asbestdeskundigen kunnen oplopen naarmate de deadline dichterbij komt.
Wat betekent dit bij de verkoop van een appartement?
Bij de overdracht van een privatief deel in een gebouw waarop de verplichting van toepassing is, zal vanaf 1 januari 2027 niet alleen het vereiste asbestattest voor het privatieve deel, maar ook het asbestattest voor de gemene delen aan de kandidaat-koper moeten worden overhandigd.
Bestaat het asbestattest voor de gemene delen al vóór 1 januari 2027, dan moet de kandidaat-verkoper dit ook vóór die datum reeds meedelen aan de kandidaat-koper bij de overdracht van een privatief deel.
Het tijdig verkrijgen van het attest is dus niet alleen van belang om de VME zelf in regel te stellen, maar ook om eventuele problemen bij de verkoop van individuele appartementen te vermijden. Het ontbreken van het attest vanaf 2027 kan een overdracht blokkeren of vertragen.
Betekent de aanwezigheid van asbest dat het onmiddellijk moet worden verwijderd?
Het asbestattest brengt de aanwezige asbestmaterialen en hun toestand in kaart en adviseert hoe ermee moet worden omgegaan. Een gebouw kan bovendien asbestveilig zijn zonder volledig asbestvrij te zijn. Bepaalde asbestmaterialen, afhankelijk van hun toestand en het risico, kunnen veilig worden beheerd in plaats van onmiddellijk te worden verwijderd.
De vaststelling van asbest betekent dus niet automatisch dat de VME onmiddellijk omvangrijke verwijderingswerken moet laten uitvoeren. Het attest vormt in de eerste plaats een belangrijke basis om te beoordelen welke maatregelen aangewezen zijn.
Wacht niet tot eind december
De deadline van 31 december 2026 lijkt nu nog ver, maar uit recente cijfers van de OVAM blijkt dat op 1 september 2026 slechts 34% van de Vlaamse VME’s over een asbestattest beschikte. De OVAM waarschuwt daarom voor oplopende wachttijden naarmate de deadline nadert.
VME’s doen er bijgevolg goed aan om nu minstens:
-
Het bouwjaar van het appartementsgebouw te controleren;
-
Na te gaan of reeds een geldig asbestattest voor de gemene delen bestaat;
-
Indien nodig, de aanstelling van een gecertificeerde asbestdeskundige te organiseren; en
-
Ervoor te zorgen dat de mede-eigenaars nadien over een kopie van het attest beschikken.
Besluit
Voor VME’s van appartementsgebouwen gebouwd vóór 2001 wordt 31 december 2026 een belangrijke datum. Tegen dan moet het asbestattest voor de gemene delen beschikbaar zijn.
De verplichting verdient bijzondere aandacht van zowel syndici als mede-eigenaars. Vanaf 1 januari 2027 is het attest bovendien van belang wanneer een privatief deel van het gebouw wordt overgedragen. Tijdig handelen voorkomt dan ook niet alleen problemen voor de VME, maar kan eveneens verhinderen dat een toekomstige verkoop van een privatieve kavel wordt vertraagd of geblokkeerd.
Heeft u vragen over de verplichtingen van een vereniging van mede-eigenaars, de aansprakelijkheid van de syndicus of de gevolgen van het ontbreken van verplichte informatie bij de verkoop van een appartement? Ons vastgoedteam staat u graag bij.