Blijf op de hoogte!
Wenst u op de hoogte te blijven van de laatste inzichten van Caluwaerts Uytterhoeven, bezorg ons dan uw gegevens via het formulier hieronder.
Hof van Justitie gooit waarborgregeling van de Wet Breyne op de schop
Deel via LinkedInJuridische inzichten
10/03/2026
4 min read
In haar arrest van 26 februari 2026 heeft het Europese Hof van Justitie geoordeeld dat de in de Wet Breyne vervatte waarborgregeling strijdig is met de Europese Dienstenrichtlijn, omdat zij een onderscheid maakt tussen erkende aannemers en niet - erkende aannemers.
Doel van de waarborgregeling
De Wet Breyne regelt de bouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. De ratio legis van deze wet is de bescherming van de particuliere bouwheer of koper tegen de financiële en juridische risico's die inherent zijn aan het bouwen of kopen van een woning op plan.
Een onderdeel hiervan betreft de waarborgregeling opgenomen in artikel 12 van de Wet Breyne, die het financieel risico van de koper of bouwheer aanzienlijk beperkt.
De invulling van deze waarborgregeling is echter verschillend naargelang gecontacteerd wordt met een erkende of een niet - erkende aannemer/bouwpromotor:
- Erkende aannemers/ bouwpromotoren dienen een waarborg te stellen gelijk aan 5% van de totale prijs van het gebouw (artikel 12, eerste alinea in samenhang met artikel 3 van het KB tot uitvoering van de Wet Breyne).
- Niet - erkende aannemers/ bouwpromotoren dienen daarentegen een waarborg te stellen van 100% van de prijs van het gebouw (artikel 12, tweede alinea).
Opstart procedure door Europese Commissie wegens strijdigheid met de Dienstenrichtlijn
De Europese Commissie had een procedure opgestart tegen België nu zij zich vragen stelde over de verenigbaarheid van artikel 12 van de Wet Breyne met de artikelen 16 en 23 van de richtlijn 2006/123 (de "Dienstenrichtlijn").
Artikel 16 van deze richtlijn stelt het vrij verkeer van diensten voorop en verbiedt ongerechtvaardigde nationale drempels. De verplichting om - bij gebreke aan erkenning - een waarborg van 100% te verstrekken, vormde volgens de Commissie een ongerechtvaardigde eis die de vrijheid beperkt van in andere lidstaten gevestigde aannemers en bouwpromotoren om in België op te treden.
Artikel 23 voorziet in de mogelijkheid om een waarborg te vereisen, maar alleen binnen strikte proportionaliteitsgrenzen. De Europese Commissie meende dat de verplichting voor niet-erkende aannemers en promotoren een waarborg te stellen voor 100% van de prijs van het te realiseren gebouw, verder ging dan noodzakelijk in het licht van de consumentenbescherming.
Het Hof van Justitie hakt de knoop door: waarborgregeling van de Wet Breyne is strijdig met de Dienstenrichtlijn
Inbreuk op artikel 16 van de Dienstenrichtlijn
Het Hof van Justitie volgde integraal het standpunt van de Europese Commissie. Het oordeelde dat de Belgische waarborgregeling artikel 16 van de Dienstenrichtlijn schendt omdat:
- Deze regeling buitenlandse dienstverleners dwingt tot het stellen van een 100% waarborg of om constructies op te zetten met een erkende Belgische aannemer om te kunnen profiteren van de waarborg van 5%. Dit komt de facto voor de buitenlandse projectontwikkelaar neer op de verplichting om een bijkantoor op te richten, wat eveneens strijdig is met de Dienstenrichtlijn.
- De uitgebreide sociale, fiscale, financiële en technische erkenningsvoorwaarden en de bewijzen die daartoe moeten worden bijgebracht kunnen buitenlandse dienstverleners ontmoedigen om in België actief te zijn.
Tot slot stelde het Hof dat de consumentenbescherming het verschil in waarborgregeling tussen erkende en niet-erkende aannemers niet kon rechtvaardigen. Artikel 16 van de Dienstenrichtlijn voorziet immers enkel in een beperking op het vrij verkeer van diensten voor zover dit noodzakelijk is omwille van de openbare orde, openbare veiligheid, volksgezondheid of milieubescherming. Het Hof besloot dat consumentenbescherming niet onder deze limitatief opgesomde rechtvaardigingen valt.
Inbreuk op artikel 23, lid 1 van de Dienstenrichtlijn
Het Hof oordeelde tot slot dat dat het verschil in waarborgregeling tussen erkende en niet-erkende aannemers niet coherent bijdraagt aan de consumentenbescherming.
Volgens Het Hof is het reële financiële risico waaraan de consument zich daadwerkelijk blootstelt, immers slechts beperkt tot de meerkost van het laten voltooien van de werken door een derde, rekening houdend met de in de Wet Breyne voorziene (1) onmiddellijke eigendomsoverdracht en (2) gespreide betalingen volgens de reeds uitgevoerde werken.
Het stellen van een waarborg van 100% van de totale bouwprijs tot aan de voorlopige oplevering is volgens het Hof daarom onevenredig en gaat verder dan noodzakelijk.
Het Hof besloot daarom dat de waarborgregeling niet alleen strijdig is met artikel 16, maar ook met artikel 23, lid 1 van de Dienstenrichtlijn.
En wat nu?
Het arrest viseert uitsluitend de waarborgregeling van erkende en niet-erkende aannemers. De overige bepalingen van de Wet Breyne blijven dus onverkort gelden.
België zal echter wel de waarborgregeling in de Wet Breyne zo vlug als mogelijk moeten aanpassen. Doet België dit niet, riskeert zij de opstart van een nieuwe procedure voor het Hof van Justitie waarbij haar mogelijk financiële sancties worden opgelegd.
Zolang de huidige waarborgregeling van kracht is, heerst bovendien grote juridische onzekerheid over de afdwingbaarheid ervan.
Aangezien het Unierecht primeert op het nationaal recht, is een rechter er volgens het beginsel van de "richtlijnconforme interpretatie" toe gehouden zoveel als mogelijk de waarborgregeling conform de Dienstenrichtlijn te interpreteren. De waarborgregeling zoals die thans is opgenomen in de Wet Breyne laat echter zo goed als geen ruimte voor interpretatie. Dit lijkt dus geen optie.
Indien een richtlijnconforme interpretatie niet mogelijk is, moet de rechter binnen zijn bevoegdheden alsnog streven naar een resultaat dat strookt met de richtlijn, desgevallend door de strijdige nationale bepaling buiten toepassing te laten. Ook dit mechanisme kent echter zijn limieten, nu dit enkel kan worden toegepast in procedures tegen overheidsinstanties ("de verticale verhouding") maar niet in procedures tussen particulieren en ondernemingen onderling (de zogenaamde "horizontale" verhoudingen).
De vraag rijst dus hoe rechters in lopende en toekomstige procedures zullen omgaan met opgeworpen inbreuken op de 100% waarborgverplichting voor niet-erkende aannemers. Zolang de waarborgregeling niet is herzien, blijft onzekerheid troef in geschillen tussen particulieren en ondernemingen onderling.
Indien België nalaat deze waarborgregeling op korte termijn te herzien, lijkt haar staatsaansprakelijkheid wel in het gedrang te komen. Niet-erkende aannemers/promotoren zouden België kunnen aanspreken voor de schade die zij lijden ten gevolge van deze nalatigheid. Een procedure op grond van artikel 6.5 BW kan in dat geval tot de mogelijkheden behoren.