Blijf op de hoogte!
Wenst u op de hoogte te blijven van de laatste inzichten van Caluwaerts Uytterhoeven, bezorg ons dan uw gegevens via het formulier hieronder.
Uw chalet als fiscale spelbreker? Hof van Beroep Gent beperkt de term 'verhinderend bezit'
Deel via LinkedInJuridische inzichten
02/06/2026
4 min read
U koopt uw enige gezinswoning en rekent op het verlaagd verkooprecht. Maar wat als u nog een chalet bezit waar u niet officieel mag wonen? Dat is geen randfenomeen: naar schatting bezitten vandaag meer dan 1,15 miljoen Belgen een tweede woning.
Voorwaarden voor het verlaagd tarief anno 2026
Wanneer u uw enige gezinswoning aankoopt om er uw hoofdverblijfplaats te vestigen geldt er onder voorwaarden een verlaagd tarief van 2% registratierechten. Deze voorwaarden werden recent verstrengd, sinds 1 januari 2026 geldt het volgende:
- De aankoop mag alleen door natuurlijke personen gebeuren. Wanneer een rechtspersoon medeverkrijger is, wordt de aankoop volledig belast aan het gewone tarief.
- Het moet gaan om een aankoop in volle eigendom. Dit wordt apart beoordeeld per verkrijger. De gesplitste aankoop waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen het vruchtgebruik en de naakte eigendom wordt aldus uitgesloten.
- De verkrijger moet zich ertoe verbinden om zich binnen de drie jaar op het adres van de woning in te schrijven en daar minstens één jaar ononderbroken ingeschreven te blijven.
- De verkrijger is op de datum van de authentieke aankoopakte niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond. Dit is het zogenaamde 'verhinderend bezit'.
Het verhinderend bezit
Over deze laatste voorwaarde oordeelde het hof van beroep van Gent op 28 mei 2024 dat een chalet in een recreatiegebied waarin permanente bewoning verboden is, niet als verhinderend bezit gezien kan worden.
Het ging hierbij om een echtpaar dat elk voor de onverdeelde helft in volle eigendom een onroerend goed aankocht in een recreatiedomein. Nadien wenste het echtpaar met toepassing van het verlaagd tarief een woning aan te kopen als enige eigen woning. Het echtpaar was van oordeel dat hun vakantieverblijf geen verhinderend bezit vormt omdat er geen permanente bewoning is toegestaan.
De Vlaamse belastingdienst (Vlabel) weigerde de toepassing van het verlaagde tarief. Het echtpaar ging hier niet mee akkoord en stapte naar de rechter. Zowel de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen als het hof van beroep in Gent gaf het echtpaar gelijk.
Om de discussie goed te begrijpen dient er gekeken te worden naar het begrip "woning". Het gaat in deze context om:
"Het huis of het geheel of het gedeelte van een verdieping van een gebouw dat hetzij dadelijk, hetzij na normale herstellings-of onderhoudswerken hoofdzakelijk dient of zal dienen tot huisvesting van één gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het huis, het geheel of het gedeelte van een verdieping worden verkregen".
Standpunt van VLABEL: elke vorm van huisvesting volstaat
In haar administratieve standpunten stelt Vlabel dat van zodra een onroerend goed kan dienen als huisvesting van minstens één persoon, dit geldt als verhinderend bezit, ongeacht of het gaat om een tijdelijke of permanente huisvesting, en ongeacht of er inschrijving in het bevolkingsregister op het adres mogelijk is. In navolging van die gedachtegang, stelt Vlabel uitdrukkelijk dat het bezit van een caravan, vakantiehuisje of chalet een beletsel vormt voor de toepassing van het verlaagd tarief. Vlabel dringt dan ook aan op een ruime, functionele invulling van de begrippen woning en huisvesting en spreekt van "een onderkomen waarin men tijdelijk of permanent onderdak heeft om er te leven en te slapen".
Hof van Beroep Gent: wonen vereist duurzaamheid
Het hof van beroep oordeelde dat deze standpunten van Vlabel niet bindend zijn en dat de uitdrukking "huisvesting" een zekere mate van standvastigheid en permanentie vereist. Het gaat om een plaats waar een persoon zijn dagdagelijkse leefomgeving heeft en organiseert, hetgeen een zekere bestendigheid, standvastigheid en duurzaamheid vereist.
Bewijslast belastingplichtige: hoe bewijzen dat een chalet geen woning is?
Het bewijs dat aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief is voldaan dient geleverd te worden door de belastingplichtige zelf. In voornoemde zaak was het onroerend goed gelegen in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP). Dit plan hield een uitdrukkelijk verbod in voor wonen en woongerelateerde functies. Het echtpaar bewees aan de hand van uittreksels dat zij nooit ingeschreven waren op het adres van het onroerend goed.
Op basis van de bepalingen in het PRUP was de hoofdzakelijke functie van het betrokken onroerend goed er één van landschapsgebonden, private vijverrecreatie en dus niet van wonen. Het verbod uit het PRUP hield een functioneel criterium in: niet alleen het bestemmen voor bewoning, maar ook het gebruik of het dienstdoen als woning werd verboden. Het was het echtpaar dus niet toegestaan met enige vorm van bestendigheid in het onroerend goed te wonen of er hoofdzakelijk een woonfunctie in te richten zonder dat ze zich blootstelden aan de omgevingsrechtelijke sancties uit artikelen 6.2.1 en 6.2.2 VCRO.
Hoewel de stedenbouwkundige bestemming niet het determinerende criterium is op fiscaal vlak, was er volgens het hof geen objectief element om aan te nemen dat het echtpaar de chalet toch een hoofdzakelijke woonfunctie zou geven, in strijd met het reglementaire verbod uit het PRUP.
Wat nu?
De vraag dringt zich op wat het Hof van Cassatie zou beslissen wanneer het dergelijke discussie moet beslechten. Sinds de zaak voor het hof van beroep van Gent zich voordeed werd het verlaagd tarief gewijzigd van 6% naar 2%. Ondertussen werden de voorwaarden waaraan voldaan moet worden, verstrengd. Zo zal de verkrijger zich ertoe moeten verbinden om zich minstens één jaar ononderbroken in te schrijven op dat adres. Een rechtspersoon mede-verkrijger werd van het toepassingsgebied uitgesloten en ook constructies van gesplitste aankopen zijn niet meer mogelijk. Het gevolg is dat een heel aantal woningen in aanmerking komen om van verhinderend bezit te spreken, waardoor er geen toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde tarief voor de eigen gezinswoning.
Indien het Hof van Cassatie beslist tot een ruimere invulling van het begrip "huisvesting", in lijn met het standpunt van Vlabel, zullen er nog minder dossiers onder het toepassingsgebied van het verlaagde tarief vallen. Indien het Hof van Cassatie zou beslissen tot een striktere invulling van het begrip, zoals het hof van beroep in Gent, creëert dit meer ruimte om te argumenteren dat er geen sprake is van een "woning" of "huisvesting" wanneer dit planologisch/ feitelijk gezien niet op een duurzame manier kan.